随着我国城市化进程的加速和汽车保有量的持续攀升，“停车难”已成为困扰城市治理与居民生活的突出问题。立体车库作为集约化利用土地资源、缓解停车矛盾的有效手段，其建设与运营在全国范围内迅速推广。立体车库产权归属不清晰、法律法规不完善等问题，长期制约着其健康可持续发展。明晰立体车库产权，不仅是保障投资者权益、激发市场活力的关键，也是提升停车服务质量、优化城市静态交通体系的基础。本文旨在探讨明晰我国立体车库产权的主要路径，并分析其对停车服务发展的深远影响。

一、 立体车库产权现状与主要问题
当前，我国立体车库的产权状况较为复杂，主要存在以下问题：

1. 法律界定模糊：现有《物权法》（现已被《民法典》吸收）及相关司法解释对于立体车库的产权性质（属于建筑物还是构筑物、是否可独立登记）规定不够明确，导致实践中认定标准不一。
2. 土地权属与空间权冲突：立体车库多建设在住宅小区、商业综合体等项目的宗地内，其占用土地的使用权通常归属于全体业主或开发商。立体车库的“空间权”如何从土地使用权中分离并独立设立，缺乏清晰的法律路径。
3. 建设主体多样导致权源复杂：立体车库的建设方可能是开发商、业主委员会、第三方投资企业或政府，建设资金来源于商品房销售款、业主集资、社会资本或财政资金，不同的建设模式和资金来源使得初始产权归属难以厘清。
4. 登记制度不健全：许多地方的房地产登记机构对立体车库的独立产权登记持谨慎或不予办理的态度，导致其无法像普通房产一样进行确权、抵押、转让，资产属性大打折扣。

二、 明晰立体车库产权的主要路径
为破解上述困境，需从法律、政策、管理等多层面协同推进，主要路径包括：

1. 完善法律法规，明确产权属性：在《民法典》物权编司法解释或未来专项立法中，明确将符合特定标准的立体车库（如具有独立出入口、结构永久固定、可独立使用等）界定为“特定空间”或“构筑物”，赋予其可独立成为物权客体的法律地位。明确其与地表土地使用权的关系，建立空间使用权分层设立和登记制度。
2. 健全不动产登记体系：自然资源主管部门应制定统一的立体车库不动产登记规则和技术标准。对于权属清晰、符合规划和安全要求的立体车库，应允许其作为独立的不动产单元进行首次登记、转移登记、抵押登记等，颁发不动产权证书，从根本上固化其产权。
3. 规范建设与权属初始取得流程：

• 规划前置：在项目规划审批阶段，即明确立体车库的产权配置方案（如归属开发商、全体业主或特定业主），并将其纳入土地出让合同或规划条件。

• 约定优先：鼓励通过当事人协议（如商品房买卖合同补充协议、业主公约、投资协议）明确立体车库的出资、建设、归属、收益分配等事项，法律尊重其有效约定。

• 区分公共与专用：明确配建类立体车库（满足项目规划配建指标部分）与增建类立体车库（超出配建指标部分）的不同权属规则，前者权益常随项目主体归属，后者可更多考虑投资者权益。

1. 探索多元化产权实现模式：对于利用业主共有土地或空间建设的立体车库，可探索“业主共有产权+专业公司运营”、“使用权长期租赁（BOT/BT模式）”、“共有部分设定专用使用权”等模式，在保障业主集体权益的通过合同明确投资运营方的长期使用、收益和有限处分权益，吸引社会资本。
2. 加强政府引导与监管：地方政府可出台指导性意见，对历史遗留的权属不清问题制定分类处置方案。加强立体车库的规划、建设、验收、运营全过程监管，确保其质量安全，为产权明晰提供合格物理载体。

三、 产权明晰对停车服务发展的促进作用
明晰的产权是立体车库领域市场化、专业化发展的“定心丸”，将直接推动停车服务提质增效：

1. 激发投资活力：产权清晰且可流转、可抵押，能极大增强社会资本（包括金融机构）的投资信心，吸引更多资金进入立体车库建设与运营领域，加快供给扩容。
2. 促进专业化运营：产权独立便于资产的兼并、重组、托管，有利于培育规模化、连锁化、专业化的停车运营管理企业，引入先进技术和管理经验，提升服务标准化水平和用户体验。
3. 盘活存量资产：确权后的立体车库可作为独立资产进行交易、融资，实现资产价值的市场化发现和流动，提高资源配置效率，甚至可探索资产证券化（ABS）等创新融资方式。
4. 保障各方权益，减少纠纷：清晰的产权界定减少了业主、开发商、运营方、车主之间的权责利纠纷，为建立稳定的服务收费、维护保养、责任承担机制奠定法律基础，营造和谐的停车消费环境。
5. 助力智慧停车与共享经济：产权明晰是推动立体车库接入城市级智慧停车平台、实现信息联网和共享预约的前提。明确的权属和收益权也有助于探索分时共享、错时租赁等新模式，进一步提升车位利用效率。

明晰立体车库产权是一项涉及法律、经济、社会管理的系统性工程。通过完善顶层设计、健全登记制度、创新权属模式，逐步建立起清晰、稳定、可交易的立体车库产权体系，能够有效释放其资产属性和经济价值。这不仅是从根源上破解“建设难”、“融资难”的关键，更是驱动停车服务向市场化、专业化、智能化升级，最终系统性缓解城市停车压力、提升城市生活品质的必由之路。各方应凝聚共识，积极探索与实践，共同推动我国立体车库行业健康有序发展。